03 Feb El Tribunal Supremo pone freno a Hacienda y reduce la factura fiscal de los autónomos al vender inmuebles
Una reciente sentencia del Tribunal Supremo ha supuesto un cambio relevante en la fiscalidad de los inmuebles alquilados. El Alto Tribunal ha corregido el criterio que venía aplicando Hacienda y que obligaba a aplicar de forma automática una amortización del 3% al vender una vivienda o local alquilado, incrementando así el IRPF a pagar.
Este nuevo criterio abre la puerta a que autónomos y pequeños propietarios puedan reducir la ganancia patrimonial declarada y, en consecuencia, pagar menos impuestos al transmitir el inmueble.
Cómo aplicaba Hacienda la amortización en inmuebles alquilados
Hasta ahora, la Agencia Tributaria entendía que todos los inmuebles alquilados sufrían una depreciación anual del 3%, independientemente de si el contribuyente se había deducido o no esa amortización en su IRPF.
Esto provocaba que, en el momento de la venta, el valor de adquisición del inmueble se redujera de forma automática. Al disminuir ese valor, la ganancia patrimonial aumentaba artificialmente, elevando la factura fiscal del contribuyente.
En la práctica, muchos autónomos pagaban más impuestos no por haber ganado más, sino por una amortización teórica impuesta por Hacienda.
Qué dice ahora el Tribunal Supremo sobre la amortización
La sentencia del Tribunal Supremo aclara que no puede imponerse de manera sistemática el coeficiente del 3% si no refleja la depreciación real del inmueble. El tribunal reconoce que pueden aplicarse coeficientes de amortización inferiores, siempre que se ajusten a los mínimos previstos en la normativa del IRPF.
En el caso de las edificaciones, este coeficiente mínimo puede situarse en torno al 1,47% anual, muy por debajo del porcentaje que Hacienda aplicaba de forma generalizada.
Cómo afecta este cambio al IRPF de los autónomos
Aunque la diferencia anual entre aplicar un 3% o un coeficiente inferior puede parecer pequeña, el efecto acumulado tras varios años de alquiler es significativo.
Al reducirse la amortización acumulada:
- Aumenta el valor de adquisición del inmueble.
- Disminuye la ganancia patrimonial declarada.
- Se reduce el IRPF a pagar en el momento de la venta.
Para muchos autónomos, este ajuste puede suponer un ahorro de varios miles de euros al vender una vivienda o local alquilado durante años.
A quién beneficia especialmente esta sentencia
El impacto es mayor en los inmuebles alquilados como rendimientos del capital inmobiliario, es decir, aquellos alquilados sin una estructura empresarial. En estos casos, es habitual que no se hayan aplicado correctamente las amortizaciones por desconocimiento o prudencia.
En cambio, cuando el alquiler se gestiona como una actividad económica profesionalizada, las amortizaciones suelen estar bien calculadas y el efecto del cambio es menor.
¿Se pueden revisar ventas pasadas?
La sentencia no implica devoluciones automáticas, pero sí permite revisar operaciones realizadas en los últimos cuatro años, siempre que el ahorro fiscal compense el esfuerzo del procedimiento.
No obstante, el mayor impacto de esta resolución es a futuro. A partir de ahora, ya no puede asumirse automáticamente que haya que aplicar siempre una amortización del 3% al vender un inmueble alquilado.