03 febr. El Tribunal Suprem frena l’amortització automàtica del 3% en immobles llogats
Una sentència recent del Tribunal Suprem ha suposat un canvi rellevant en la fiscalitat dels immobles llogats. L’Alt Tribunal ha corregit el criteri que venia aplicant Hisenda i que obligava a aplicar de manera automàtica una amortització del 3% en vendre un habitatge o un local llogat, incrementant així l’IRPF a pagar.
Aquest nou criteri obre la porta perquè autònoms i petits propietaris puguin reduir el guany patrimonial declarat i, en conseqüència, pagar menys impostos en transmetre l’immoble.
Com aplicava Hisenda l’amortització en immobles llogats
Fins ara, l’Agència Tributària entenia que tots els immobles llogats patien una depreciació anual del 3%, independentment de si el contribuent s’havia deduït o no aquesta amortització en l’IRPF.
Això provocava que, en el moment de la venda, el valor d’adquisició de l’immoble es reduís de manera automàtica. En disminuir aquest valor, el guany patrimonial augmentava artificialment, elevant la factura fiscal del contribuent.
A la pràctica, molts autònoms pagaven més impostos no pas per haver guanyat més, sinó per una amortització teòrica imposada per Hisenda.
Què diu ara el Tribunal Suprem sobre l’amortització
La sentència del Tribunal Suprem aclareix que no es pot imposar de manera sistemàtica el coeficient del 3% si no reflecteix la depreciació real de l’immoble. El tribunal reconeix que es poden aplicar coeficients d’amortització inferiors, sempre que s’ajustin als mínims previstos en la normativa de l’IRPF.
En el cas de les edificacions, aquest coeficient mínim es pot situar al voltant de l’1,47% anual, molt per sota del percentatge que Hisenda aplicava de manera generalitzada.
Com afecta aquest canvi a l’IRPF dels autònoms
Tot i que la diferència anual entre aplicar un 3% o un coeficient inferior pot semblar petita, l’efecte acumulat després de diversos anys de lloguer és significatiu.
En reduir-se l’amortització acumulada:
- Augmenta el valor d’adquisició de l’immoble.
- Disminueix el guany patrimonial declarat.
- Es redueix l’IRPF a pagar en el moment de la venda.
Per a molts autònoms, aquest ajust pot suposar un estalvi de diversos milers d’euros en vendre un habitatge o un local llogat durant anys.
A qui beneficia especialment aquesta sentència
L’impacte és més gran en els immobles llogats com a rendiments del capital immobiliari, és a dir, aquells llogats sense una estructura empresarial. En aquests casos, és habitual que no s’hagin aplicat correctament les amortitzacions per desconeixement o prudència.
En canvi, quan el lloguer es gestiona com una activitat econòmica professionalitzada, les amortitzacions solen estar ben calculades i l’efecte del canvi és menor.
Es poden revisar vendes passades?
La sentència no implica devolucions automàtiques, però sí que permet revisar operacions realitzades en els darrers quatre anys, sempre que l’estalvi fiscal compensi l’esforç del procediment.
Tanmateix, l’impacte principal d’aquesta resolució és de cara al futur. A partir d’ara, ja no es pot assumir automàticament que calgui aplicar sempre una amortització del 3% en vendre un immoble llogat.