11 Jun Guía 2024 para propietarios de pisos en alquiler en Catalunya
Presentamos la Guía 2024 para propietarios de pisos en alquiler en Catalunya que ayuda a entender el momento actual:
Novedades en los precios a aplicar a partir de 2024, zonas tensionadas con requisitos específicos y reducciones previstas en la declaración de Renta (IRPF).
Cataluña fue la primera en declarar zonas tensionadas para el alquiler desde el 13 de marzo de 2024, en 140 municipios. La falta de un Índice de Precios del Alquiler del Gobierno fue un obstáculo. El alquiler medio en Cataluña es uno de los más altos de España, con 1.268€ al mes para una vivienda de 80m².
¿En qué consistirá la limitación de precios del alquiler?
Según la Ley 12/2023, al declarar una zona tensionada, las Administraciones pueden limitar el precio máximo de un nuevo contrato de alquiler en relación con el contrato anterior, basándose en diversas condiciones y escenarios.
1. Nuevo contrato de alquiler si el casero es un pequeño propietario
El nuevo alquiler debe igualar el anterior, con un aumento máximo del 3% en 2024 y un nuevo índice en 2025. Por ejemplo, si el alquiler era 1.000 euros, el nuevo puede ser hasta 1.030 euros. En algunos casos, el alquiler puede subir hasta un 10% más.
2. Contrato de alquiler cuando el casero es un gran tenedor
Para grandes tenedores (más de 5 viviendas), el nuevo alquiler no puede superar el Índice de referencia, sin importar el precio anterior. Por ejemplo, si el índice es de 1.000 euros, el nuevo contrato no puede exceder esa cantidad, incluso si el alquiler previo era 1.200 euros.
3. Contrato de una vivienda que no ha sido nunca alquilada
Para los nuevos contratos de alquiler en zonas tensionadas cuando la vivienda no ha sido alquilada en los últimos 5 años el precio de la vivienda de alquiler con el nuevo contrato deberá ser, como máximo, el indicado en el Índice de referencia del precio del alquiler si el casero es un pequeño tenedor.
Para grandes tenedores se seguirá aplicando el límite del precio máximo indicado en el Índice de Referencia del precio del Alquiler del Gobierno.
En el siguiente cuadro tienen el detalle de cuales son los municipios declarados como zonas tensionadas:
Seguidamente hacemos una pequeña recopilación de las dudas más habituales que surgen con la nueva normativa:
¿Hasta cuándo se limitarán los precios del alquiler en las zonas tensionadas?
De acuerdo con lo comunicado con la Generalitat, esta resolución tiene una vigencia de tres años, aunque también se contempla una prórroga anual si la situación del mercado continúa.
¿Se puede poner un precio más alto de alquiler en una zona tensionada?
Sí, según la ley de vivienda, es posible aumentar el alquiler en una zona tensionada hasta un 10% adicional al límite de referencia si se cumplen ciertos requisitos:
- La vivienda ha sido rehabilitada en los últimos dos años según el artículo 41 del Reglamento del IRPF, incluyendo reformas subvencionadas para consolidar estructuras o mejorar la eficiencia energética en un 30% o más.
- Se han realizado mejoras en accesibilidad en los dos años anteriores.
- El contrato de arrendamiento es por diez años o más, o incluye una opción de prórroga por un periodo equivalente.
Reformas subvencionadas en materia de rehabilitación de viviendas en los términos previstos en el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016.
En una zona tensionada, ¿se actualizará la renta de manera anual?
Sí, de acuerdo con lo dispuesto por la Ley de Vivienda, los alquileres en una zona tensionada seguirán actualizándose al cumplir la anualidad (siempre que esté recogido en el contrato) con los límites establecidos por la ley.
¿Y si el precio del alquiler anterior es más alto que el precio determinado por el Índice de referencia?
Al finalizar un contrato de alquiler, el precio puede ser más alto que el del Índice de referencia del precio del alquiler. En este caso:
- Pequeño tenedor: Puede mantener el precio anterior en el nuevo contrato, incluso si excede el máximo del índice de referencia.
- Gran tenedor: Debe ajustar el precio del nuevo contrato al máximo indicado por el índice de referencia para esa zona.
¿Y si se pone en alquiler una vivienda que no ha estado en alquiler?
En el caso de que la vivienda que se ponga en alquiler en una zona tensionada nunca haya estado alquilada antes o que no lo haya estado en los últimos 5 años, se utilizará como referencia el índice de precios de alquiler que el Ministerio de Vivienda.
¿Cómo puedo conocer el índice de referencia de precios de alquiler que se usará?
Podremos encontrar el Índice de referencia de precios del alquiler del Gobierno en la página web del Ministerio de Vivienda. En la propia web podremos filtrar en base a la zona y las características del piso y averiguar así el rango de precios al que deberemos atenernos.
¿Y si ya tengo un contrato de alquiler en una zona declarada tensionada?
Si ya tenemos un contrato vigente – antes del 13 de marzo de 2024 – de alquiler, entonces la limitación del precio no afectará a nuestro alquiler actual.
MODIFICACIONES EN RENTA – DEDUCCIONES IRPF PROPIETARIOS VIVIENDAS ALQUILADAS
Actualmente, los rendimientos netos del arrendamiento se benefician de una reducción del 60% (arts. 22 y 23 de la LIRPF). Antes del 01.01.2015, se podía reducir hasta un 100% según la edad de los arrendatarios.
La Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU) define el arrendamiento de viviendas como el destinado a la necesidad permanente de vivienda. Los inmuebles con otro uso no se consideran viviendas.
Ley 12/2023
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (BOE del 25) ha venido a modificar, nuevamente, el porcentaje de reducción por arrendamiento de inmuebles destinados a su uso como vivienda quedan fijados así:
- Con carácter general: reducción del 50%
- Reducción del 90%, si se ha formalizado un nuevo contrato de arrendamiento siempre que:
La vivienda esté situada en una zona de mercado residencial tensionado.
Y la renta inicial se rebaje en más de un 5% en relación con la última renta, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior. - Reducción del 70% si se cumple cualquiera de estas circunstancias:
Alquiler, por primera vez, en una zona de mercado residencial tensionado y el arrendatario tenga entre 18 y 35 años.
Se trate de vivienda asequible incentivada o protegida y el arrendatario sea una Administración Pública o una entidad sin f in lucrativo o acogida a algún programa público de vivienda que limite la renta del alquiler (alquiler social o a personas vulnerables). - Reducción del 60% si la vivienda ha sido rehabilitada en los dos años anteriores a la fecha del contrato.
Las reducciones solo se aplican en zonas de mercado residencial tensionado si se respetan los límites de renta del artículo 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y, en casos de rehabilitación, conforme al artículo 41.1 del Reglamento del IRPF.
Cuestiones importantes de solventar
- ¿Qué porcentaje de reducción se aplica al rendimiento neto positivo del capital inmobiliario para contratos de arrendamiento de viviendas celebrados antes del 26 de mayo de 2023?
De resolver la primera cuestión se encarga la nueva DT 38ª LIRPF, introducida por la propia Ley 12/2023: será el vigente hasta 2023, el 60%
- ¿Qué porcentaje de reducción se aplica al rendimiento neto positivo del capital inmobiliario del arrendamiento de viviendas para contratos celebrados entre el 26 de mayo y el 31 de diciembre de 2023?
Para resolver la segunda cuestión debemos acudir a los criterios administrativos que, a esta fecha, interpretan lo dispuesto en las Disposiciones Finales segunda y novena de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, es decir:
- Durante 2023, se aplicará la reducción del 60 por ciento prevista en el art. 23.2 LIRPF, en su redacción vigente hasta 31 de diciembre de 2023.
- A partir del 1 de enero de 2024, se aplicará la reducción del 90, 70, 60 o 50 por ciento que proceda en función de las circunstancias que concurran en el contrato, previstas en el art. 23.2 LIRPF, en su redacción vigente desde 01 de enero de 2024.
En suma: Adicionalmente, debemos considerar en qué supuestos, normalmente, se aplica la reducción y en cuáles no. Sirvan de ejemplos habituales algunos de los siguientes:
- El artículo 3 de la LAU establece que el arrendamiento de vivienda a estudiantes por la temporada de curso escolar se considera distinto del arrendamiento de vivienda. Según el artículo 2 de la LAU, el arrendamiento de vivienda debe satisfacer una necesidad permanente de vivienda. Por lo tanto, los arrendamientos por temporada, como el de estudiantes, no se consideran arrendamientos de vivienda. En consecuencia, no resultará aplicable la reducción cuando el arrendamiento del inmueble se celebre por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra.
- La reducción no se aplica al arrendamiento de viviendas de uso vacacional, ya que solo se concede a inmuebles destinados a una necesidad permanente de vivienda. Se incluyen tanto los arrendamientos de vivienda directamente a particulares como los arrendamientos de viviendas de uso turístico a través de plataformas o intermediarios.
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En el arrendamiento parcial de la vivienda habitual (o de habitaciones), las rentas obtenidas se considerarán rendimientos íntegros del capital inmobiliario. Si el arrendamiento se destina a vivienda, se aplicará la reducción del rendimiento neto según el art. 23.2 de la LIRPF, calculando la proporción de gastos correspondiente a la parte arrendada. La reducción dependerá de la fecha del contrato (60, 50, 70 o 90%).
- Arrendamiento de vivienda a través de sociedades públicas de alquiler: Depende de la forma de instrumentar la contratación del arrendamiento:
- Si la sociedad actúa solo como intermediaria, los ingresos del inquilino son del titular de la vivienda, quien podrá deducir como gasto el porcentaje que se fije para la sociedad por servicios y garantías recibidos. En este supuesto puede ser de aplicación la reducción.
- Si la sociedad figura como arrendadora frente al inquilino, los ingresos pagados al propietario serán rendimientos íntegros del capital inmobiliario. En este caso, según la Resolución del TEAC 5138-2013, de 8-09-16, se aplicará la reducción del art. 23.2 de la LIRPF si se demuestra que el inmueble se destina a la vivienda de personas físicas.
- Arrendamiento de vivienda a persona jurídica: si el inmueble se destina a la vivienda de un empleado identificado en el contrato, según la Resolución del TEAC 5138-2013, de 8-09-16, se aplicará la reducción del art. 23.2 de la LIRPF. Si se usa para otros fines (oficina, almacén, sede social, etc.), la reducción no procede.
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