Guía 2024 para propietarios de pisos en alquiler en Catalunya

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Guía 2024 para propietarios de pisos en alquiler en Catalunya

Novedades en los precios a aplicar a partir de 2024, zonas tensionadas con requisitos específicos y reducciones previstas en la declaración de Renta (IRPF).

Cataluña ha sido la primera Comunidad Autónoma en anunciar zonas tensionadas en el alquiler de acuerdo con la Ley de Vivienda. Estas medidas se aplicarán a partir del 13 de marzo de 2024 en los 140 municipios considerados zonas tensionadas de acuerdo con la definición de la normativa. Uno de los principales obstáculos para comenzar con esta regulación de las rentas era que no había un Índice de Precios del Alquiler del Gobierno a partir del cual fijar estos precios máximos en estas zonas. El precio medio de los alquileres en Cataluña es uno de los más altos de España, con una media de 1.268€ al mes para una vivienda de 80m2.

¿En qué consistirá la limitación de precios del alquiler?

De acuerdo con la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda en su Disposición Final Primera, al declarar una zona tensionada, las Administraciones podrán limitar el precio máximo de un alquiler en un contrato nuevo con respecto al precio del alquiler del contrato anterior según diferentes condiciones y escenarios:

1. Nuevo contrato de alquiler si el casero es un pequeño propietario

El precio del nuevo contrato de alquiler deberá mantenerse igual que el precio del contrato anterior pudiendo incrementarse el porcentaje que corresponda a la actualización del alquiler, que será del 3% durante 2024 y un nuevo índice de actualización a partir de 2025.

POR EJEMPLO: si la vivienda estaba alquilada por 1.000 euros al mes, en el nuevo contrato de alquiler el precio deberá ser, como máximo, de 1.030 euros mensuales.

Además, hay algunas razones por las cuales el precio de la vivienda podrá subir el precio del alquiler hasta un 10% más con respecto al precio del alquiler del contrato anterior que explicamos más adelante.

2. Contrato de alquiler cuando el casero es un gran tenedor

Para grandes tenedores (personas o empresas con más 5 viviendas en propiedad, el precio de los nuevos contratos de alquiler no podrá superar el Índice de referencia del precio del alquiler independientemente de si la vivienda ha sido o no alquilada en los últimos 5 años.

POR EJEMPLO: si una vivienda de un gran tenedor está alquilada a 1.200 euros mensuales y el Índice de referencia del precio del alquiler indica un máximo de 1.000 euros al mes, para el nuevo contrato de alquiler el precio máximo no podrá exceder los 1.000 euros.

3. Contrato de una vivienda que no ha sido nunca alquilada

Para los nuevos contratos de alquiler en zonas tensionadas cuando la vivienda no ha sido alquilada en los últimos 5 años el precio de la vivienda de alquiler con el nuevo contrato deberá ser, como máximo, el indicado en el Índice de referencia del precio del alquiler si el casero es un pequeño tenedor.

Para grandes tenedores se seguirá aplicando el límite del precio máximo indicado en el Índice de Referencia del precio del Alquiler del Gobierno.

En el siguiente cuadro tienen el detalle de cuales son los municipios declarados como zonas tensionadas:

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Seguidamente hacemos una pequeña recopilación de las dudas más habituales que surgen con la nueva normativa:

¿Hasta cuándo se limitarán los precios del alquiler en las zonas tensionadas?

De acuerdo con lo comunicado con la Generalitat, esta resolución tiene una vigencia de tres años, aunque también se contempla una prórroga anual si la situación del mercado continúa.

¿Se puede poner un precio más alto de alquiler en una zona tensionada?

Sí. De acuerdo con la ley de vivienda, es posible aumentar el precio del alquiler en una zona tensionada hasta un 10% adicional al límite de referencia del gobierno si se cumplen ciertos requisitos en la vivienda:

Cuando la vivienda hubiera sido objeto de una rehabilitación en los últimos dos años de acuerdo con los términos previstos en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas que son:

Reformas subvencionadas en materia de rehabilitación de viviendas en los términos previstos en el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016.

Que las reformas tengan el objetivo de la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas.

Cuando en los 2 años antes de la firma del nuevo contrato de alquiler se hubieran finalizado rehabilitaciones o mejora de la vivienda en la que se haya acreditado un ahorro de energía primaria no renovable del 30 %

Cuando en los 2 años antes de la firma del nuevo contrato de alquiler se hubiera finalizado reformas de mejora de la accesibilidad.

Cuando el contrato de alquiler se firme por un periodo de diez o más años, o bien, se establezca un derecho de prórroga al que pueda acogerse voluntariamente el arrendatario, que le permita prorrogar el contrato en las mismas condiciones durante diez o más años.

En una zona tensionada, ¿se actualizará la renta de manera anual?

Sí, de acuerdo con lo dispuesto por la Ley de Vivienda, los alquileres en una zona tensionada seguirán actualizándose al cumplir la anualidad (siempre que esté recogido en el contrato) con los límites establecidos por la ley.

¿Y si el precio del alquiler anterior es más alto que el precio determinado por el Índice de referencia?

Puede ocurrir que al terminar un contrato de alquiler el precio al que estaba alquilado fuese más alto del que determina el Índice de referencia del precio del alquiler. En este caso hay dos escenarios según el tipo de casero:

El casero es un pequeño tenedor: de acuerdo con la ley, el casero podrá mantener el precio del alquiler anterior en el nuevo contrato de alquiler incluso si la mensualidad es más alta del precio máximo determinado por el índice de referencia.

El casero es un gran tenedor: de acuerdo con la ley, el casero que sea gran tenedor deberá adaptar el precio del nuevo contrato de alquiler a – como máximo – el máximo determinado en el índice de referencia del alquiler indicado en esa zona.

¿Y si se pone en alquiler una vivienda que no ha estado en alquiler?

En el caso de que la vivienda que se ponga en alquiler en una zona tensionada nunca haya estado alquilada antes o que no lo haya estado en los últimos 5 años, se utilizará como referencia el índice de precios de alquiler que el Ministerio de Vivienda.

¿Cómo puedo conocer el índice de referencia de precios de alquiler que se usará?

Podremos encontrar el Índice de referencia de precios del alquiler del Gobierno en la página web del Ministerio de Vivienda. En la propia web podremos filtrar en base a la zona y las características del piso y averiguar así el rango de precios al que deberemos atenernos.

¿Y si ya tengo un contrato de alquiler en una zona declarada tensionada?

Si ya tenemos un contrato vigente – antes del 13 de marzo de 2024 – de alquiler, entonces la limitación del precio no afectará a nuestro alquiler actual.

MODIFICACIONES EN RENTA – DEDUCCIONES IRPF PROPIETARIOS VIVIENDAS ALQUILADAS

Finalmente, queremos hacer llegar a nuestros clientes las últimas modificaciones que afectan a los propietarios de viviendas que arrienden a partir de 2024, en relación a su declaración de Renta (IRPF) y qué opciones existirán para reducir los rendimientos a tributar por el alquiler:

Hay que recordar que a los rendimientos netos del capital inmobiliario (es decir, al resultado de descontar a los ingresos íntegros los gastos deducibles), obtenidos por el arrendamiento de un bien inmueble destinado a su uso como vivienda, se les ha venido aplicando en el IRPF una reducción del 60% (arts. 22 y 23 de la LIRPF; Ley 35/2006, de 28 de noviembre de 2006).

Con anterioridad al 01.01.2015 -fecha desde la que se fija un único porcentaje de reducción del 60%-, cabía reducir hasta un 100% del rendimiento neto en función de la edad de los arrendatarios.

El concepto de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda es el que establece y contempla la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU) en sus artículos 2 y 3: se considera arrendamiento de vivienda el que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, incluyendo, en su caso, el mobiliario, trasteros, plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador. Por el contrario, se considera como arrenda miento para uso distinto del de vivienda el que tenga como destino primordial un uso distinto al citado anteriormente.

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (BOE del 25) ha venido a modificar, nuevamente, el porcentaje de reducción por arrendamiento de inmuebles destinados a su uso como vivienda quedan fijados así:

  • Con carácter general: reducción del 50%
  • Reducción del 90%, si se ha formalizado un nuevo contrato de arrendamiento siempre que:
    La vivienda esté situada en una zona de mercado residencial tensionado.
    Y la renta inicial se rebaje en más de un 5% en relación con la última renta, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior.
  • Reducción del 70% si se cumple cualquiera de estas circunstancias:
    Alquiler, por primera vez, en una zona de mercado residencial tensionado y el arrendatario tenga entre 18 y 35 años.
    Se trate de vivienda asequible incentivada o protegida y el arrendatario sea una Administración Pública o una entidad sin f in lucrativo o acogida a algún programa público de vivienda que limite la renta del alquiler (alquiler social o a personas vulnerables).
  • Reducción del 60% si la vivienda ha sido rehabilitada en los dos años anteriores a la fecha del contrato.

Las reducciones sólo se aplican, cuando se trate de una zona de mercado residencial tensionado, si se respetan los límites de renta establecidos en el apartado 6 del artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y, en el caso de supuestos de rehabilitación, de acuerdo con lo establecido en el artículo 41.1 del Reglamento del IRPF (RIRPF), aprobado por RD 439/2007, de 30 de marzo.

Con todo ello, un par de cuestiones importantes quedan pendientes de solventar:

  1. ¿Qué porcentaje de reducción se aplica al rendimiento neto positivo del capital inmobiliario derivado del arrendamiento de viviendas, en el caso de contratos celebrados antes del 26 de mayo de 2023, fecha de entrada en vigor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda?

 

De resolver la primera cuestión se encarga la nueva DT 38ª LIRPF, introducida por la propia Ley 12/2023: será el vigente hasta 2023, el 60%

 

  1. ¿Qué porcentaje de reducción se aplica al rendimiento neto positivo del capital inmobiliario derivado del arrendamiento de viviendas, en el caso de contratos celebrados entre el 26 de mayo -fecha de entrada en vigor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda- y el 31 de diciembre de 2023?

 

Para resolver la segunda cuestión debemos acudir a los criterios administrativos que, a esta fecha, interpretan lo dispuesto en las Disposiciones Finales segunda y novena de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, es decir:

 

  • Durante 2023, se aplicará la reducción del 60 por ciento prevista en el art. 23.2 LIRPF, en su redacción vigente hasta 31 de diciembre de 2023.

 

  • A partir del 1 de enero de 2024, se aplicará la reducción del 90, 70, 60 o 50 por ciento que proceda en función de las circunstancias que concurran en el contrato, previstas en el art. 23.2 LIRPF, en su redacción vigente desde 01 de enero de 2024.

 

En suma: Adicionalmente, debemos considerar en qué supuestos, normalmente, se aplica la reducción y en cuáles no. Sirvan de ejemplos habituales algunos de los siguientes:

 

  • Arrendamiento de vivienda a estudiantes por la temporada de curso escolar: el artículo 3 de la LAU dispone que se considerará arrendamiento distinto del de vivienda, aquel arrendamiento que recayendo sobre una edificación tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo 2 de la LAU (que entiende que se trata de un arrendamiento destinado a vivienda el que recaiga sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario), concepto en el que se incluyen los arrenda mientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra. En consecuencia, no resultará aplicable la reducción cuando el arrendamiento del inmueble se celebre por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra.

 

  • Arrendamiento de vivienda de uso vacacional: No procede aplicar la reducción, puesto que, para poder aplicarla, el arrenda miento tiene que recaer sobre una inmueble cuyo destino primordial, sea satisfacer una necesidad permanente de vivienda, no cubrir una necesidad de carácter temporal como ocurre en el caso de las viviendas de uso vacacional. Se incluyen tanto los arrendamientos de vivienda directamente a particulares como los arrendamientos de viviendas de uso turístico a través de plataformas o intermediarios.

 

  • Arrendamiento parcial de la propia vivienda habitual (o arrendamiento de habitaciones): las rentas que obtuviera el arrendador por el arrendamiento de parte del inmueble, en el que radica su propia residencia habitual, se calificarán como rendimientos íntegros del capital inmobiliario y, en la medida en que el arrendamiento parcial o el arrendamiento de habitaciones constituyan un supuesto de arrendamiento de bien inmueble destinado a vivienda, será de aplicación la reducción del rendimiento neto contemplado en el apartado 2 del artículo 23 de la LIRPF. Para su aplicación, habrá que determinar la parte proporcional que de cada gasto corresponde imputar a la parte arrendada a fin de obtener la parte del rendimiento neto sobre la cual podrá practicarse la reducción. Dicha reducción del rendimiento neto atribuible a la parte arrendada será el que corresponda en función de la fecha del contrato de arrenda miento (60 ó 50, 60, 70 ó 90 por ciento).

 

  • Arrendamiento de vivienda a través de sociedades públicas de alquiler: Depende de la forma de instrumentar la contratación del arrendamiento:

 

  • Si la labor de la sociedad es de mera inter mediación, todo el ingreso que se perciba del inquilino final es ingreso del titular de la vivienda, que, a su vez, deducirá como gasto el porcentaje que, en su caso, se fije a favor de la sociedad estatal como coste por los servicios y garantías recibidos. En este supuesto puede ser de aplicación la reducción.

 

  • Si fuese la sociedad quien apareciese como arrendadora frente al inquilino, los ingresos que la sociedad estatal satisfaga al titular de la vivienda constituirán los rendimientos íntegros del capital inmobiliario para éste. En este caso, en el que se ha contratado con una persona jurídica, resultará de aplicación la Resolución del TEAC 5138-2013, de 8-09-16, en unificación de criterio: resultará procedente la aplicación de la reducción del art. 23.2 de la LIRPF cuando, siendo el arrendatario una persona jurídica, quede acreditado que el inmueble se destina a la vivienda de determi nadas personas físicas.

 

  • Arrendamiento de vivienda a persona jurídica: aunque el arrendatario sea una persona jurídica, si el inmueble arrendado va a constituir la vivienda de uno de sus empleados -identificando en el contrato de arrendamiento al empleado-, de acuerdo con la Resolución del TEAC 5138-2013, de 8-09-16, en unificación de criterio, resultará procedente la aplicación de la reducción del art. 23.2 de la LIRPF. En caso contrario (destinos diferentes de su uso como vivienda, tales como oficina, archivo, almacén, despacho, sede social, etc.), no procederá la aplicación de la reducción

 

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