Límite extraordinario a las subidas de los alquileres

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Límite extraordinario a las subidas de los alquileres

El Gobierno ha aprobado una serie de medidas con el objetivo declarado de paliar parcialmente la situación actual de descontrol de precios que afecta al gas, al petróleo, la energía, los combustibles, gran parte de los alimentos y numerosos materiales. Una situación que venía produciéndose desde mediados de 2021 y que se ha acentuado con los efectos de la guerra de Ucrania.

El Real Decreto-ley 6/2022 de 29 de marzo se ha publicado en el BOE el 30 de marzo de 2022, con entrada en vigor el 31 de marzo, y contiene medidas muy diversas. En lo concerniente a los alquileres de vivienda, se ha aprobado una limitación extraordinaria a la actualización anual de la renta.

El dato del IPC adelantado del mes de marzo de 2022 es del 9,8%, tras el 7,6% de febrero. Y es previsible que la inflación se mantenga en niveles muy elevados durante los próximos meses.

El impacto de la guerra de Ucrania en la vivienda.

El IPC es el tope máximo legal para la actualización anual de la renta en los contratos de alquiler de vivienda, según la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos. Con el IPC de marzo, una renta mensual de 1.000 euros que debiera actualizarse pasaría a ser de 1.098 euros mensuales.

Hasta el 30 de junio de 2022 (plazo provisional) la actualización de la renta no podrá superar lo marcado por el Índice de Garantía de la Competitividad. El último IGC publicado por el INE es de enero de 2022 y estaba en el 2,02%. Pero la normativa de este índice establece unos límites por arriba y por debajo, de modo que el índice nunca puede ser inferior al 0% ni superior al 2%. Es decir, cuando el IGC supere el 2%, se toma como valor de referencia el 2%.

De manera que a los contratos que les toque hacer la actualización de rentas en los meses de abril, mayo y junio de 2022 utilizarán como valor de referencia la variación del IGC que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato. En la práctica, solo se les podrá aplicar una subida máxima del 2%.

Decimos subida máxima porque, como es sabido, las actualizaciones de renta no son obligatorias si una de las partes no lo pide expresamente.

Cómo actualizar la renta de los alquileres.

El límite también afecta a los pequeños arrendadores

La norma hace una leve distinción entre los arrendadores que sean grandes tenedores y los que no lo sean. A estos efectos se considera gran tenedor a las persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Para grandes tenedores, la actualización de la renta que pacten las partes no podrá exceder la variación del IGC. A falta de pacto rige igualmente el límite del IGC.

Para pequeños arrendadores prima el pacto que puedan alcanzar las partes sobre la actualización, pero sabiendo que si no hay pacto, se impone el límite de la variación del IGC. No es previsible que los inquilinos lleguen a acuerdos temporales de subida de rentas que superen la variación del IGC. Por lo que se espera que la subida máxima para todos los afectados esté sujeta a este límite del 2%.

Ahora bien, si un arrendador (que no sea gran tenedor) y un inquilino pactan algo distinto, prima el pacto. Por ejemplo, puede haber situaciones en las que el alquiler lleve años manteniendo la misma renta y en las que un inquilino pueda aceptar una subida este año superior al 2%, lo que respetaría la nueva norma del Gobierno.